Le marché immobilier français évolue rapidement, et de nombreux investisseurs se tournent vers des solutions alternatives pour diversifier leur portefeuille. Deux options se démarquent : la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Chacune de ces stratégies présente des avantages uniques en termes de rentabilité, de risque et de fiscalité. Alors, quel investissement choisir en 2024 ? Voici un comparatif détaillé pour vous aider à faire le bon choix.
Le coût d'acquisition : SCPI ou LMNP ?
Le coût d’entrée constitue souvent un facteur déterminant pour choisir entre SCPI et LMNP.
Investir en LMNP implique généralement l'achat d'un bien immobilier meublé. Le prix d'acquisition varie en fonction de nombreux critères comme l'emplacement, la taille du bien, et les frais liés à l'acquisition (notaire, agence, etc.). Cela peut rapidement devenir un investissement coûteux, surtout dans les grandes villes où les prix de l'immobilier ont flambé ces dernières années. Toutefois, des alternatives comme les résidences d'affaires permettent d'acquérir un bien à un prix plus abordable, tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux.
Investir en SCPI, quant à lui, est beaucoup plus accessible. Avec quelques milliers d’euros, il est possible d'acquérir des parts dans une SCPI, qui gère un portefeuille d’actifs immobiliers variés (bureaux, commerces, etc.). Ce type d’investissement est donc particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent entrer sur le marché immobilier sans avoir à acheter un bien en entier.
Le risque : Diversification ou propriété directe ?
Investir en immobilier comporte toujours un certain niveau de risque, mais la gestion du risque diffère entre la SCPI et le LMNP.
La SCPI offre une meilleure diversification du risque. En effet, lorsque vous investissez dans une SCPI, vous détenez une fraction d'un large portefeuille d'actifs immobiliers. Ces actifs sont situés dans différentes régions, voire dans différents pays, et couvrent des secteurs variés (commerces, bureaux, santé, etc.). Ainsi, si un bien immobilier rencontre des difficultés (vacance locative, travaux, etc.), les autres actifs de la SCPI permettent de compenser les pertes.
À l'inverse, le LMNP repose sur un seul bien immobilier. Vous êtes donc directement exposé aux aléas du marché immobilier local, ainsi qu’aux risques locatifs (vacance, dégradations, impayés). Bien qu'il soit possible de souscrire une assurance pour couvrir certains risques, cela reste un point à considérer pour les investisseurs cherchant à minimiser les fluctuations.
La liquidité : Facilité de revente
Un autre point important à évaluer est la liquidité de votre investissement.
Les SCPI sont relativement liquides, notamment les SCPI à capital variable, qui permettent de racheter et de revendre des parts plus facilement sur le marché primaire. Cependant, il est crucial de noter que la liquidité n'est jamais garantie, surtout si les conditions du marché se détériorent.
Le LMNP, en revanche, peut s’avérer plus difficile à vendre rapidement. La revente d’un bien immobilier dépend de nombreux facteurs, tels que la demande locale, les conditions du marché, ou encore les travaux nécessaires pour rendre le bien attractif aux acheteurs. La vente peut parfois prendre plusieurs mois, voire plus d’un an.
La rentabilité : Quelle option offre les meilleurs rendements ?
Le LMNP peut offrir un rendement intéressant, surtout dans des zones à forte demande locative. Dans certaines villes, il est encore possible de trouver des biens offrant un rendement brut supérieur à 5 %. Toutefois, ce rendement est souvent conditionné à une gestion active du bien, ainsi qu’à des frais récurrents (travaux, gestion locative, etc.).
Les SCPI, elles, affichent des rendements moyens autour de 4,5 %. Ce chiffre est stable et peut même augmenter en fonction des performances des actifs détenus par la SCPI. Ce rendement attractif, couplé à la gestion déléguée, en fait une option particulièrement intéressante pour les investisseurs passifs.
La fiscalité : Des différences majeures
La fiscalité est un élément clé à prendre en compte pour choisir entre SCPI et LMNP.
Les revenus issus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Toutefois, il est possible de déduire certains frais, notamment les intérêts d’emprunt si vous financez votre investissement à crédit.
Le LMNP, quant à lui, relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre le régime micro-BIC, avec un abattement de 50 %, ou le régime réel, qui permet de déduire de nombreuses charges (amortissements, frais de gestion, etc.). Ce cadre fiscal avantageux fait du LMNP une option toujours populaire, surtout pour les investisseurs cherchant à optimiser leurs impôts.
SCPI ou LMNP, quel choix privilégier ?
En résumé, les SCPI sont idéales pour les investisseurs recherchant un placement accessible, diversifié et géré de manière passive, avec un rendement régulier. En revanche, le LMNP reste une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir directement dans un bien immobilier, avec la possibilité de bénéficier d'une fiscalité attractive et d'un rendement potentiellement plus élevé, à condition d'accepter une gestion plus active.
Votre choix dépendra donc de votre profil d'investisseur et de vos objectifs à long terme. Pour en savoir plus sur les différentes stratégies d'investissement, consultez notre site Investissement Malin.
